¿Por qué algunas casas se venden en 1 año y otras en 1 mes? Es una pregunta que debemos hacernos una vez que hemos decidido vender nuestra propiedad.
Echamos un vistazo a los errores más comunes que cometen los propietarios de viviendas y que, por desgracia, repercuten enormemente en la rapidez de una venta e incluso hasta en una mala operación o posible conflicto.
¿Es la valoración de la propiedad un problema recurrente?
Los propietarios tienden a menudo a sobrevalorar su propiedad (entre 20% y 30% según varios estudios) por varias razones, pero la más importante y común es el valor emocional.
Un agente inmobiliario profesional y eficiente irá directamente al grano contigo: si esperas vender rápidamente, necesitas seguir siendo competitivo con propiedades similares en el mercado. No olvides nunca que estás compitiendo en el mercado inmobiliario.
Como ya hemos comentado en varias ocasiones, poner un precio excesivo a la propiedad es la causa principal de la disminución de visitas y, por tanto, de su venta. Si tu precio de venta está por encima del precio real de mercado, tu propiedad se utilizará como sustituto de las otras que estén a la venta al precio real de mercado. Como resultado, animas a los clientes a buscar otra propiedad. Hay sin lugar a dudas muchos riesgos de sobrevalorar una propiedad.
Los compradores en búsqueda de una propiedad rastrean todos los portales inmobiliarios, y a veces se ponen en contacto con varios profesionales. Están formados e informados, por lo que siempre elegirán la mejor relación calidad-precio entre la misma oferta de propiedades.
Aprovechamos también para hacer una pequeña precisión sobre las herramientas de valoración en línea: ofrecen un abanico muy amplio de idea de precios, pero los datos y la tecnología aún no están suficientemente desarrollados como para ofrecer estimaciones precisas. Una tasación requiere tener en cuenta más de cien criterios antes de establecer un precio exacto. Y más importante, no debes fijarte ni fiarte de los precios de venta que veas en los portales (Idealista, Yaencontre, fotocasa, etc.) porque se trata de precios publicados y no de precios de venta reales: en el 80% de los casos suele haber negociación. ¡No confíes en el azar para valorar tu casa!
¿Y si la propiedad está en mal estado?
El precio de venta y el estado de una propiedad son dos factores que están en sintonía. Si tu vivienda es nueva o está en perfecto estado, puedes fijarte el precio de mercado. Si no es el caso (elegimos el precio recomendado por tu agente, por supuesto), te aconsejamos renovar antes de vender o al menos repintar las paredes de un color neutro (blanco, gris, beige…). Esto permitirá a los compradores potenciales proyectarse mejor en tu propiedad y, sobre todo, resaltar todo su potencial.
¿Conoces los secretos del Home Staging? Para remodelar tu vivienda, también puedes recurrir a los servicios de homestagers profesionales. ¿El objetivo? Revalorizar tu vivienda rediseñándola al menor coste posible. Es importante despersonalizar la vivienda para que todo el mundo pueda verla y sentirse cómodo en ella.
Por último, al igual que cuando vendemos un coche, tu casa debe presentarse de la manera más óptima posible. Limpia, ordenada, cuidada, despersonalizada… Nunca tendremos una segundad oportunidad de dar una buena impresión.
No subestimes tu motivación
A menudo, los propietarios nos llaman y nos piden que pongamos su propiedad a la venta al precio más alto porque “¡Nunca se sabe!” o “No tengo prisa!”. Podemos decirles con más de 25 años de experiencia en el mercado que este enfoque no es ciertamente el adecuado para vender al mejor precio.
Por supuesto, podrías recibir correos electrónicos o llamadas, pero ninguna oferta. Normalmente, en este caso, los propietarios con el tiempo acaban vendiendo su vivienda a un precio muy inferior al que podrían haber obtenido ajustándola directamente al precio de mercado (o al precio de la estimación realizada por un profesional). Es una de la razones más comunes porque hay casas que se venden en 1 año y otras en 1 mes.
Otros, al negarse a poner un cartel de venta en su casa (por lo que dirán los vecinos…), se privan de un boca a oreja muy eficaz. Los compradores que llaman habiendo visto un cartel ya han validado el entorno (el barrio o la residencia) del inmueble y, por tanto, están más cualificados y motivados para comprar a un valor de conveniencia.
¿No debes limitar el acceso a los profesionales?
Vender tu propiedad puede ser una molestia para ti, propietario vendedor. Pero si deseas realmente vender, será importante hacer concesiones. Para obtener los mejores resultados, recuerda mantener tu casa limpia, ordenada y accesible para las visitas de 9 a 18 horas, 6 días a la semana. Dependiendo de la zona, algunos propietarios se niegan a permitir visitas durante la temporada alta (julio y agosto) porque están de vacaciones, o hay inquilinos en la propiedad. En este caso, negarse a permitir visitas también significa perderse el periodo en el que hay más compradores potenciales en la zona. Puedes acordar con los agentes, informando a tus inquilinos, que se programarán algunas visitas.
¿Es la comunicación un factor clave?
El mercado inmobiliario cambia constantemente, tanto para los vendedores como para los compradores. Cuanto mejor sea la publicidad, mejores serán los resultados (en términos de visitas y ofertas de compra). Hoy en día, el 87% de los compradores potenciales proceden de Internet. Si tu inmueble está mal anunciado en webs, redes, etc… Sin duda retrasarás su venta. En el marco de un mandato (nota de encargo) sin exclusividad, es muy importante establecer el inmueble al mismo precio en todas las agencias, pero también por tu parte si haces tu propia publicidad, además de la que te proponga tu agente: todo ello para evitar competir contigo mismo. No debes dar la impresión de que quieres vender tu casa a cualquier precio, a cualquiera, o al precio que sea… esto puede causar una total desconfianza y un descarte para visitarla. ¡Hay tantos anuncios con bonitas fotos!…
En el marco de un mandato único o exclusivo, los profesionales invertirán el 100% de sus recursos humanos y técnicos al servicio de tu propiedad. Se beneficiará de la mejor comunicación posible para la venta. Recuerda también describir con mucha precisión tu inmueble en el anuncio, los puntos más importantes y sus activos. Cuantas más palabras clave incluyas, más probabilidades habrá de que tu inmueble aparezca en las búsquedas específicas de portales y buscadores: una ventaja para tu SEO (posicionamiento).
La importancia de las fotografías
Tendrás un 30% más de posibilidades de vender tu inmueble con fotos o videos hechos por un profesional. El 80% de las visitas se desencadenan por la primera foto del inmueble. Te recomiendo que pongas los exteriores o la zona de estar en la primera foto. Las fotos profesionales son imprescindibles hoy en día y realmente marcan la diferencia. También mencionado en varios artículos del blog, se estima que una propiedad con fotos profesionales permanece en el mercado 21 días menos de media. No juguemos a ser fotógrafo; un profesional de la fotografía inmobiliaria no aprende su oficio en 2 semanas…
¿Casas que se venden en 1 año y otras en 1 mes?
Cosas que recordar absolutamente si quieres vender tu propiedad rápidamente; debes:
- Estar motivado y preparado.
- Definir un precio de venta en concordancia con el mercado (pedir una valoración profesional).
- Cuidar la presentación de tu propiedad y realizar las pequeñas obras necesarias.
- Asegúrate de que tu propiedad sea accesible para el máximo número de visitas.
- Dar visibilidad a tu inmueble: fotos y vídeos profesionales, textos detallados, publicación en los mejores portales especializados, carteles de venta, revistas locales, etc.
El 70% de los propietarios intentan vender su propiedad por ellos mismos, pero el 70% de las operaciones en España se realizan a través de profesionales inmobiliarios. Vendedor o no, tus días duran 24 horas, y no dispones del tiempo, los recursos, los conocimientos técnicos y la experiencia de una persona que dedica sus días exclusivamente a proyectos inmobiliarios. ¿Sabes que en España las peores operaciones inmobiliarias se tratan de particulares a particulares?… Lo explicaremos todo con detalles en un próximo post.
Además de ofrecerte seguridad jurídica, ahorro de tiempo y dinero, los profesionales inmobiliarios te ofrecen una protección (falsos compradores, ladrones, okupas, etc.), la comodidad de una venta serena y en las mejores condiciones.
Importante: El agente inapropiado pone tu propiedad a la venta, al precio que tú quieres. Puede que estés emocionalmente apegado a tu vivienda y, por tanto, sobrevalorarla, no se venderá a ese precio. El agente adecuado te dirá cuál es el precio de mercado de tu propiedad con una tolerancia de 3% aproximadamente; así tendrá más posibilidades de venderla.
Así que, a la pregunta de ¿por qué hay casas que se venden en 1 año y otras en 1 mes?, entiendes ahora porque tu casa puede tardar en encontrar comprador . Si tu casa no ha sido vendida en un máximo de 6 meses, debes actuar lo antes posible para que no entre en la categoría de “propiedad quemada” para luego venderla por muy debajo de su valor.
Espero que hayas disfrutado con la lectura de este artículo. Siéntate libre de dejar un comentario a continuación, para reaccionar o compartir tu experiencia.
