Hoy no es un día como otro cualquiera: has encontrado la propiedad ideal para ti y has decidido hacer una oferta de compra. Y, por supuesto, te gustaría reducir el precio de venta. Pero, ¿Cuánto se puede negociar realmente una vivienda en venta? ¿Cuál es el verdadero porcentaje para negociar? Entre lo que escuchas que dice la gente y lo que esperas conseguir, no es fácil decidirse. Como tienes que tomar una decisión rápidamente y no quieres que la casa se te escape de las manos, aquí te desvelamos los números reales de los márgenes de negociación inmobiliaria.

10%: el porcentaje de negociación esperado por los compradores

Hay ciertas ideas o «creencias» que tienden a perdurar durante muchos años y, sin embargo, necesitan ser renovadas. Una de ellas, es precisamente el caso del margen de negociación inmobiliaria en el mercado. Por lo general, los compradores esperan obtener una rebaja del 10% sobre el precio de venta anunciado. Así, por un inmueble anunciado a 200.000 euros, parece casi normal que ofrezcan 180.000 euros. Si este es tu caso, me gustaría señalar que esto ya no es la normalidad o lo más corriente.

Antes era fácil obtener un descuento del 10%. ¿Por qué? Había muchos más vendedores y, sobre todo, no utilizaban Internet para vender sus propiedades. Un simple cartel bien visible en la ventana y quien estuviera interesado venía a visitarlo y podía negociar. Era mucho más fácil.

Pero hoy en día, las reglas del juego han cambiado. Los propietarios-vendedores no tienen (casi) problemas para encontrar compradores. Actualmente, te diría que hay que ser casi estúpido para aceptar una oferta un 10% por debajo del precio de venta, cuando es seguro que habrán otros compradores interesados por la zona.

Uno de los principales errores que cometen los vendedores es sobrevalorar su propiedad deliberadamente, porque se anticipan a la negociación y de ese modo, creen que no salen perdiendo.

En cuanto a los compradores, la mayoría piensa que puede negociar bien, porque sospecha que los propietarios han subido el precio. Y, por supuesto, los agentes inmobiliarios son conscientes de este margen de maniobra del 10%, y algunos incluso siguen utilizándolo.

Pero ya no podemos pensar de esa manera. Como lo hemos podido compartir en artículos anteriores, en el mercado inmobiliario, hay que poner un inmueble en el mercado a su justo valor para atraer visitantes. Evidentemente, ya no se puede negociar como antes. Salvo en algunos casos especiales, que te explicamos a continuación.

De 0 a -5%: el margen de negociación real

Aquí está, ¡la media real de las tarifas inmobiliarias! Siento decepcionarte, pero para una propiedad recién listada y con una buena valoración que encaja perfectamente con el anuncio, realmente no puedes soñar con algo mejor que -5%.

Como ya es sabido, internet ha cambiado las reglas del juego. Ahora no eres el único que busca propiedades. Con tanta competencia, actualmente, debes ser eficaz pero sobre todo actuar rápido en tu toma de decisiones. Sé cauteloso y ten cuidado en el momento de negociar y presta atención, porque otros interesados pueden pasarte por delante y anticiparse si hacen una oferta más alta. Así que no puedes permitirte relajarte demasiado o jugar con fuego, sobre todo si el anuncio se ha publicado hace poco.

Otro factor importante, es la mayor sensibilidad que existe en el sector sobre el precio. Si analizamos el mercado en los últimos 20 años, veremos que ha habido un boom inmobiliario. Los precios suben rápido, muy rápido, en casi todo el mundo. Pero, ¿y los salarios? Pues, lo cierto es que no van a la par. Se calcula que los precios inmobiliarios están subiendo al doble del ritmo del poder adquisitivo.

Conclusión: si quieres convertirte en propietario, una mínima variación en el precio puede marcar la diferencia. Precisamente por eso, los profesionales inmobiliarios aconsejan a los vendedores que indiquen el precio justo, sin tener en cuenta el margen de negociación y menos aun, su valor sentimental.

Imagina que tienes un presupuesto de 250.000 euros. Así que te pones a buscar por Internet según tu presupuesto y los criterios que deseas. Afortunadamente, puedes filtrar los resultados. Obtienes el listado, salvo que:

  • El piso de tus sueños no aparezca, porque está a la venta por 272.000 euros
  • Incluso si lo encuentras, tendrás que seguir adelante, porque tu presupuesto es limitado y los bancos son reacios a conceder hipotecas.

Es una pena, porque el vendedor puede haber establecido un precio de venta superior al que permite específicamente el margen de negociación de la propiedad (+5%). Está claro que habrá perdido el 50% de los compradores potenciales, tú incluido. Y si hubiera subido el precio un 10%, habría perdido un 70% en total.

-20%: es posible hacer una oferta de compra, con ciertas condiciones

Pero tranquilos, ¡nunca se pierde nada! Algunos compradores pueden rebajar el precio de una vivienda con un increíble -20%. Pero, ¿Cómo es posible? No, no hace falta ser un vendedor experimentado para negociar como un buen profesional.

Pueden haber varias razones para ello:

  • Un inmueble que lleva demasiado tiempo en el mercado (publicado en portales) y que se conoce como vivienda quemada
  • Hay que realizar obras importantes
  • Una mala o errónea valoración del inmueble
  • Hay más ofertas que demandas, según la ciudad ola población
  • Existe una necesidad urgente del propietario de vender
  • y muchas otras razones

Así que podría resultar una ganga, pero no te fijes en el margen de maniobra, porque es muy posible que el precio inicial también esté inflado. Lo principal es comprar tu vivienda al mejor precio.

Para aumentar las probabilidades a tu favor, lo mejor es intentar hablar del asunto con el propietario y proceder con cierta cautela. Si se redacta una oferta de compra en firme, podrías perfectamente especificar los argumentos que justifiquen esta negociación de precio.

+10%: el caso de la subida de la propiedad

Sin hablar de las propiedades off-market, lo que probablemente no sepas es que a veces una propiedad puede venderse por encima de su precio anunciado, una media de +10%. Se trata de una tendencia «popular» en España. Existen, por ejemplo, dos posibles situaciones:

Ejemplo:

Un vendedor anuncia un precio de venta de 270.000 euros y hay 2 interesados. Uno hace una oferta por ese precio, pero como el otro quiere y no desea perder la propiedad, ofrece 280.000 euros.

Esto es algo frecuente y lo denominamos como «valor de convivencia«. A veces, se considera que el acuerdo sobre el precio de venta no es suficiente para considerar que la venta se ha concluido: hay demasiados factores (jurídicos, técnicos, etc.) que deben tenerse en cuenta cuando se trata de comprar un bien inmueble. ¡Así que, no basta con decir «¡la compro! » para conseguirla y que sea tuya… Y aun más si se trata de una compraventa de particular a particular sin mandato de venta de una profesional inmobiliario.

En realidad, el propietario tiene todo el derecho a recibir todas las ofertas, incluso las que superen el precio de venta, para luego poder elegir y firmar un contrato de compraventa; muchos compradores bien informados lo saben…

Como verás, en materia inmobiliaria hay mucho margen para la negociación, porque cada situación es única. Y la única forma de saber lo mejor que puedes sacar es hacer una proposición de compra.

Ahora que sabes cuánto se puede negociar una vivienda en venta, esperemos que la casa o el piso de tus sueños no se te va a escapar de las manos.