¿Eres propietario y estás pensando en vender tu casa o piso? Entonces no cometas los mismos errores que la mayoría de los vendedores. Valorar tu propiedad no es tarea fácil, y todavía existen demasiadas creencias erróneas. ¿Por qué hay demasiadas propiedades quemadas? Basta un pequeño error de cálculo para perder verdaderas oportunidades. Así que, para evitar que tu propiedad forme parte de los muchos inmuebles que se queman, Eleeter te da algunos consejos para vender tu propiedad rápidamente y al mejor precio.
Inmuebles quemados: ¿qué son?
¿Has oído hablar alguna vez de las “viviendas quemadas” en el sector inmobiliario? Puedes estar seguro de que los bomberos no tienen nada que ver. Es una expresión que se utiliza en el mundo inmobiliario para describir una propiedad que lleva mucho tiempo en el mercado…demasiado tiempo. El resultado es que al final la propiedad acaba encontrando comprador, pero a un precio mucho más bajo de lo esperado inicialmente. También puede definirse como una propiedad “inmobiliariamente muerta”.
Esto ocurre mucho más a menudo de lo que puedas pensar. La razón principal, según los profesionales, es que el precio de venta es demasiado alto debido a una mala valoración. La gran mayoría de los casos, el propietario vendedor tiende a sobrestimar el valor de su propiedad, sobre todo si no ha evaluado suficientemente todos los criterios que entran en juego. No te asustes y tampoco te preocupes, es algo normal e incluso humano. Sin embargo, es nuestro deber advertirte al respecto. Sería una pena que fracasaras por ello en el caso de desear vender tu inmueble.
¿Por qué te resulta tan difícil valorar tu propiedad?
Tu casa es tu vida y sobre todo, tiene un valor sentimental. Cuando la vendes, una parte de tu historia desaparece con ella. En ella has pasado momentos inolvidables con tu familia y amigos, has visto crecer a tus hijos, etc. Es una etapa cargada de muchas emociones… ¡Pero ojo, para ti y no para el comprador! A él, no le importa y le da totalmente igual tu estado de ánimo.
Es más, posiblemente habrás realizado obras en la vivienda, como pintarla, reformar el baño, cambiar la cocina, etc. Algunas reformas incluso te habrán salido muy caras. Quizás incluso algunas de estas obras te pudieron resultar demasiado elevadas. Así que probablemente pienses que es normal determinar un precio de venta más alto, en relación a tu dinero invertido. Pero ten cuidado, ¡porque los años pasan! Hay que tener en cuenta el desgaste y el cambio de las modas y tendencias. ¿Y sí, esa cocina que tanto te gustaba ya tiene sus días contados? ¿Sabes qué? Hay muchas probabilidades de que pienses que tu casa es la más bonita de tu calle; Eso es normal, porque ¡es la tuya!
Imaginemos que, en su momento, te costó una fortuna cambiar todas las puertas o las ventanas con doble acristalamiento. ¿Realmente crees que es un argumento de venta hoy en día? Actualmente, ya no se considera un lujo, y no es una razón válida para esperar obtener un precio por encima del mercado. Por otro lado, es cierto que si hubieras dejado las ventanas como estaban, tu propiedad estaría totalmente devaluada. Lo sabemos es duro, pero es la ley del mercado.
Y, ¡por Dios!, no evalúes jamás el valor de tu casa o piso en función del importe por el que tú lo compraste o, peor aún, para hacer realidad un proyecto de futuro. Es un error que sigue siendo demasiado común, y que lleva a muchas propiedades a quemarse hoy en día.
En última instancia, existen dos puntos de vista diferentes a la hora de vender una propiedad: el del vendedor y el del comprador. El comprador tiende a ver el vaso medio vacío y a analizar todos los elementos que faltan, incluso buscar los puntos negativos para luego pensar en la reforma que tendrá que realizar. El vendedor, por el contrario, tiende a ver el vaso medio lleno, pensando en toda la reforma que ha realizado en la propiedad. ¿Y el profesional? A él le toca hacer de árbitro y encontrar puntos en común entre las dos partes.
Así que, por supuesto, como propietario-vendedor, te puede resultar difícil aceptar (o quizás no) la valoración del profesional. Al fin y al cabo, eres el más indicado para discutirlo, ¿no? Si no estás de acuerdo con la valoración hecha por un profesional, es probable que te sientas decepcionado, enfadado e incluso engañado. Y puede que de repente te hagas algunas preguntas:
¿Y si me hubiera equivocado al comprar esta casa?
¿La compré a un precio demasiado alto?
¿Y si me hubieran tomado el pelo?
¡A ese precio, prefiero quemarla!… ¡A ese precio, me la como con patatas!… Es lógico que reacciones con una postura defensiva ante todo lo que te dicen, y te entendemos perfectamente. En tal caso, un consejo: confía en el profesional, es su trabajo. Si no le haces caso, corres el riesgo de quedarte sin contacto, sin visita y sin venta.
Una convulsión en el mercado inmobiliario
Si en la actualidad hay tantos inmuebles quemados es también porque el mercado ha cambiado mucho en los últimos años. La crisis ha invertido la tendencia. Si antes el mercado inmobiliario estaba a favor de los vendedores, con muchos compradores y préstamos concedidos por los bancos, hoy ya no es así y pertenece realmente del pasado. Hoy día, las hipotecas son más difíciles de obtener y los inversores temen un cambio en la fiscalidad. Todos estos factores están provocando una disminución del número de compradores y por supuesto de compraventas. No se puede negar que, estamos en pleno “mercado de compradores”.
Por otra parte, los precios de los inmuebles están cada vez más sensibles. Basta con una pequeña disminución o aumento del precio de venta para que los compradores se dejen llevar o huyan despavoridos del inmueble. ¿Sabías que una diferencia del 5% (es decir, 10.000 euros sobre 200.000 euros) tiene un impacto positivo o negativo en el 50% de los interesados? Y esto se eleva al 70% con una diferencia del 10%. Por supuesto, también depende de la zona o región: algunas se ven menos afectadas que otras. Por eso es fundamental indicar un precio de venta realista en relación con el mercado actual.
Otro punto sobre el que queremos alertarte, es la negociación. Es tentador querer aumentar un poco el precio de venta con la esperanza de obtener un margen de negociación. Pero, ¿es esta realmente una solución adecuada? No, para nada y no te lo aconsejamos. ¿Por qué? Sencillamente porque perderás muchas visitas y visibilidad en Internet (el 94% de las transacciones inmobiliarias se realizan por Internet). Y sin visitas ¡no hay ventas!
El tiempo es dinero
Para evitar acabar con una vivienda quemada, lo mejor es seguir los consejos de los profesionales. No te pierdas el periodo dorado de ventas. Este dura entre 2 y 6 semanas tras la publicación del anuncio. Transcurrido este tiempo, será mucho más difícil que tu inmueble se venda. Así que, aunque no tengas prisa, ¡no pierdas la oportunidad!
Es muy sencillo: si vendes al precio adecuado, es mucho más probable que recibas una oferta de compra atractiva (para propiedades no atípicas). Las personas que buscan activamente una propiedad son rápidas (sobre todo con internet) y no están en condiciones de negociar demasiado. Desconfían de la competencia y, desde luego, no quieren que su futura casa se les escape de las manos.
A la inversa, si tu propiedad tiene problemas para encontrar interesados, no estarás en una posición de fuerza. Ponte por un momento en la piel de alguien que busca casa y que lleva tiempo viendo el mismo anuncio. ¿Qué pensarías en su lugar?
“Debe tener un problema o un inconveniente importante que no se menciona en el anuncio.”
“Las fotos no deben corresponder a la realidad”.
“Su precio es seguramente demasiado elevado para lo que es”.
En resumen: no recibirás muchas llamadas ni visitas, y los pocos interesados no dudarán en bajar el precio mencionando la antigüedad del anuncio inmobiliario y no podrás hacerte el difícil! En otras palabras, perderás por completo el efecto novedad, que es un auténtico catalizador para los compradores.
¿La vivienda sigue siendo valorada a su justo valor?
Pero aunque es necesario que sea un buen profesional quien valore tu propiedad, es aún más importante que la valoración sea justa. No es nada raro ver diferencias significativas entre diferentes valoraciones, de hasta un 20% hacia arriba o hacia abajo. Esto significa que para una propiedad que vale 200.000 euros, un profesional puede decir 160.000 euros, mientras que otro puede decir 240.000 euros.
¿Por qué? Porque hay profesionales que tienen una base de datos del precio del metro cuadrado de tu calle con historial de propiedades vendidas, y otros no, pero todos tienen una serie de parámetros (bien conocidos) que entran en juego: superficie, número de habitaciones, jardín, plantas, zona, etc. No es nada nuevo, salvo que nadie sabe cómo interactúan entre sí. Tienes razón, causa un poco de vértigo, pero no te preocupes, el precio de venta final se acabará afinando más adelante.
Otro punto importante con riesgo de quemar tu vivienda: Cuidado con el profesional estratégico que acepta tu precio sin discutirlo solo para “captar” tu vivienda y darte falsas ilusiones de venta. El precio incorrecto es la principal razón por la que las propiedades no se venden.
Ahora que sabes por qué hay demasiadas propiedades quemadas, y quizás tal como lo has podido leer en uno de nuestros artículos ¿Por qué algunas casas se venden en 1 año y otras en 1 mes? , no olvides que el valor de tu vivienda es el precio que está dispuesto a pagar un comprador, todo el resto es literatura.
Espero que hayas disfrutado con la lectura de este artículo. Eres libre de dejar un comentario a continuación, para reaccionar, compartir tu experiencia o cualquier otra cosa.
