A la hora de vender tu piso o casa, tienes dos alternativas de estrategia: ¿Debes confiar la venta de tu propiedad a una sola agencia o a varias? ¿Qué mandato de venta elegir para vender? ¿Cuál es la mejor opción, el mandato exclusivo o sin exclusividad para vender rápidamente tu propiedad?
Mandato sin exclusividad y mandato único (exclusivo): definición
Una autorización de venta formaliza la relación entre el vendedor de la propiedad y su agente inmobiliario. Este documento define los servicios ofrecidos por el agente inmobiliario y las condiciones de venta, como el precio del inmueble, el importe de los honorarios de agencia, la duración, el tipo de inmueble, las obligaciones de cada parte.
El mandato (o encargo de venta) sin exclusividad
Este tipo de encargo de venta-contrato de gestión permite a los propietarios encomendar la venta de su inmueble a diversos profesionales y/o comercializarlos ellos mismos. Sin embargo, se debe tener en cuenta que el propietario (o vendedor) no puede tratar directamente con un comprador potencial traído por un agente inmobiliario durante todo el encargo de venta, en lugar de un período específico después de su vencimiento.
El mandato único o exclusivo
Con este tipo de mandato, el vendedor confía la venta de su propiedad a un único agente inmobiliario. Por lo tanto, no puede confiar su propiedad a otra agencia o incluso realizar la venta por su cuenta mientras dure el mandato exclusivo.
Ventajas e inconvenientes de los 2 mandatos de venta
Las ventajas del mandato sin exclusividad
- Flexibilidad del contrato.
- Al no vincularle a un contrato exclusivo con ningún profesional inmobiliario, el mandato sin exclusividad te permite mantener el control de la venta de tu propiedad e intentar vender de particular a particular.
- Visibilidad de tu propiedad.
- Al multiplicar el número de agencias, también se multiplica la visibilidad de tu propiedad.
Las desventajas del mandato sin exclusividad
- Sobre publicación del anuncio. ***Advertencia***
- Diferencias de características en los portales (m2 construidos, m2 útiles, etc.)
- Posibles malas fotografías (con smartphones, no profesionales, etc.) de algunas agencias.
- Desvalorización de la propiedad.
- Diferencias de precios publicados.
- Visitas inútiles e inoportunas y enojosas: Pérdida de tiempo.
- Realizar rápidamente visitas antes de las otras agencias (posibles curiosos, muchas visitas inútiles, etc.).
- «¿Por qué este piso lo venden tantos profesionales? ¿No se vende? Y si es así, ¿hay algún defecto que aún no haya visto?
- Decisiones precipitadas y gestiones descuidadas por parte de las otras agencias inmobiliarias.
- Posible calificación como «propiedad quemada». Se refiere a una propiedad que lleva demasiado tiempo en el mercado y acaba vendiéndose por menos de su valor real o de la valoración realizada por el agente inmobiliario.
***Cuidado, la «sobre publicación» de tu propiedad está muy lejos de ser algo bueno. A pesar de las creencias urbanas del sector inmobiliario, anunciar una propiedad más de una vez puede tener el efecto contrario. Una propiedad puesta a la venta por varias agencias atraerá sospechas, dudas y preguntas. El posible comprador pensará que tienes prisa o que estás desesperado (que sea cierto o no) te debilitará en la futura negociación y aprovechará para presionar sobre el precio. Por lo tanto, multiplicar el número de anuncios no es la mejor opción si quieres que tu propiedad se venda.
Ponte en el lugar de un comprador. ¿Te gustaría invertir en una casa que parece que nadie quiere comprar? La respuesta es NO.
La complejidad de la gestión comercial
Las propiedades existentes con múltiples agencias a diferentes precios (dependiendo de las comisiones de cada agencia) no solo crean una mala imagen, sino que también pueden generar confusión entre los compradores potenciales sobre el precio real de la propiedad. Sin mencionar que esto muchas veces les invita a negociar (bajar) el precio de tu propiedad. También requiere una gestión más compleja de tu parte para que tu vivienda sea fácilmente accesible para organizar las visitas (incluyendo los curiosos, etc.) con todas las agencias inmobiliarias.
Las ventajas del mandato exclusivo
- Aumentar el valor de tu propiedad con la sensación de rareza (como un producto único y exclusivo).
- Valorar tu propiedad a los ojos de los compradores
- Si varias agencias = más anuncios (con las desventajas que ello conlleva, véase «Las desventajas del mandato sin exclusividad»), un inmueble puesto en venta en una sola agencia se beneficiará de una publicidad de mayor calidad: banner «exclusivo», destacados específicos en las páginas web y en el escaparate, mayores esfuerzos de comunicación… ¡Su inmueble se beneficiará de una publicidad y una imagen Premium ante los potenciales compradores!
- Simplicidad del proceso de venta.
- Posibilidad de vender con total discreción en el mercado «off-market« (fuera de mercado).
- Estudio de solvencia/endeudamiento para evitar visitas inútiles e inoportunas.
- Un único interlocutor en defensa de tu propiedad y de tus intereses.
Con un mandato exclusivo, sólo tienes un contacto dedicado en su totalidad y delegas completamente la venta de tu propiedad (entrega de llaves, organización de visitas seleccionadas, recepción y seguimiento de ofertas, informe de acciones realizadas, etc.). No obstante, es un mito y otra creencia urbana pensar que con la exclusiva estás atado a una sola agencia y que impide vender a otros compradores de otras agencias. (leer nuestro artículo AQUÍ).
Las desventajas del mandato exclusivo
Un mandato exclusivo significa un compromiso de no confiar la venta de tu propiedad a otro profesional (o de gestionarla tú mismo) durante la duración del mandato. Al final de este compromiso (generalmente de 3 a 6 meses) eres libre de cancelar el mandato en cualquier momento, con un plazo de notificación estipulado en dicho mandato.
¿Cuál es el mandato de venta más eficaz?
A pesar de las ventajas que el mandato simple puede representar una «sensación de libertad» para los vendedores, es el mandato exclusivo que sale claramente ganando y que más ventajas ofrece al vendedor. De hecho, si por cada 100 propiedades puestas a la venta, sólo 15 se venden bajo mandato exclusivo. Si contamos las ventas reales, 55 de cada 100 ventas son bajo mandato exclusivo. Por lo tanto, la venta de tu propiedad tiene casi 5 veces más probabilidades de éxito con un mandato exclusivo que si la pones a la venta con un mandato sin exclusividad. En cuanto al tiempo que se tarda en poner a la venta tu propiedad, por término medio son menos de 3 meses para un mandato exclusivo, pero más de 6 meses para un mandato sin exclusividad.
¿Qué mandato de venta elegir para vender? En conclusión, para una venta rápida y eficaz de tu propiedad, la ventaja está claramente en el mandato único (con exclusiva).
¿Sabías que en Eleeter, el 87% de las propiedades exclusivas de nuestros clientes se venden en 3 o 4 meses?
