Si quieres vender tu propiedad, es fundamental que su precio se ajuste al valor de mercado cuando esta se ponga a la venta. Esta es la razón más común por la que una casa no se vende. Por lo tanto, es importante identificar rápidamente si se ha cometido algún error al estimar tu propiedad para corregirlo lo antes posible.
Así que, ¿Cómo saber si tu casa tiene un precio de mercado correcto? En realidad, hay señales que hay que buscar para estar bien seguro de que tu precio de venta se ajusta a las expectativas del mercado.
1- Tu casa está a la venta a un precio muy superior que la de tus vecinos
En general, los precios tienden a ser bastante aproximativos en un barrio. Si tu casa está a la venta a un precio mucho más alto que cualquier otra propiedad de la zona, es importante plantearse la cuestión de una valoración justa.
Aunque no es descartable que una casa valga hasta 100.000 euros más que la del vecino, en la práctica es poco frecuente. Este es uno de los métodos utilizados por los agentes inmobiliarios para hacer una valoración. El análisis comparativo de mercado (ACM) consiste en un estudio detallado de las viviendas vendidas en los últimos 6 meses en una determinada zona.
Por lo tanto, es importante asegurarte de que tu agente inmobiliario ha realizado dicho estudio para poder valorar mejor tu propiedad.
2- No tienes ninguna o muy pocas visitas
Todos los vendedores han experimentado las primeras semanas de emoción durante el proceso de venta de su propiedad y normalmente con gran expectación una vez publicadas las fotos en internet. Pero a medida que pasan las semanas, se organizan pocas visitas, o peor aún, ninguna.
A la emoción le sigue rápidamente la frustración y la preocupación. Si esto te resulta familiar, es muy probable que tu propiedad no tenga el precio adecuado: es fundamental reajustar el precio de venta para generar interés y nuevas visitas.
3- No has recibido ninguna oferta
Cuando el mercado inmobiliario está activo, el vendedor debería recibir al menos una oferta inicial en los dos primeros meses de la publicación. Si han pasado varios meses y todavía no ha recibido nada, suele ser una señal de que el precio debe revisarse a la baja.
Por supuesto, es importante tener en cuenta el mercado local (¿es un mercado de compradores?), pero también el tipo de propiedad. Un chalet de lujo o una propiedad muy atípica pueden tardar más en venderse que una casa en el centro de la ciudad.
4- Has elegido al agente inmobiliario que te ha dado la valoración más alta
En cualquier mercado inmobiliario, encontrarás cientos de agentes inmobiliarios. Antes de elegir quien o quienes te van a aceptar firmar un mandato de venta, hay que saber hacer las preguntas adecuadas.
El punto más importante a tratar es la cuestión del precio de venta, es esencial entender cómo el agente ha procedido a la valoración de tu propiedad. Si te hacen varias estimaciones y uno propone un valor 30.000 euros superior al de los demás, es necesario entender cómo y por qué se ha propuesto esa cantidad.
Muchos agentes inmobiliarios querrán «conseguir un encargo» ofreciendo al vendedor un precio de venta potencialmente más alto que el de sus competidores. Este es un error clásico y no sólo puede retrasar la venta, sino que generará una importante caída del precio más adelante.
5- Las casas de tu vecindad se venden… pero la tuya no
Es fundamental vigilar el vecindario cuando tu casa está en venta, ya que puede ser que hayan más en la zona. Si las casas vecinas se venden, es importante averiguar las condiciones de su venta (tiempo en el mercado, precio…) para comprobar que tu casa no está sobrevalorada.
Es habitual escuchar a los propietarios de viviendas pensar que si la casa de sus vecinos se ha vendido por 200.000 euros, no es justo que la tuya, mucho más bonita, no se venda.
En efecto, hay que saber que son muchos los elementos que influyen en la venta de una vivienda, por lo que es fundamental hacerse las preguntas adecuadas:
- ¿La casa de tu vecino es diferente a la tuya? Casa adosada o de diseño, etc.
- ¿La casa de tu vecino es más grande?
- ¿La casa de tu vecino necesita menos reforma que la tuya?
- ¿La casa que se ha vendido tiene más terreno o una mejor orientación que la tuya?
6- La jornada de puertas abiertas «Open House» no ha funcionado
En algunas grandes ciudades, los agentes inmobiliarios ofrecen a veces a organizar jornadas de puertas abiertas. Los pros y los contras de este tipo de evento pueden debatirse, pero algunos compradores pueden preferir este tipo de método ya que se sienten menos presionados por un agente inmobiliario.
Cierto que no es un método recomendado para todos los inmuebles (escaleras, dificultad para llegar y/o aparcar, etc.), no obstante puede ser interesante organizar este evento para «tomar la temperatura». Si no se presenta nadie durante un día de visitas en fin de semana, no hay duda sobre el precio de tu propiedad.
7- Pocos clics o favoritos en tus anuncios
Sabemos que hoy en día, el mercado inmobiliario se desarrolla principalmente en internet, donde la mayoría de los compradores comienzan su búsqueda. Si tienes poco tráfico en tu anuncio publicado en los portales inmobiliarios es el momento de alarmarse, ya sea por el anuncio publicado (fotos de mala calidad, anuncio mal redactado, falta de información, mentiras) o por el precio de venta anunciado. Cualquier agencia inmobiliaria seria debería ser capaz de proporcionarte estadísticas y consejos sobre tu anuncio.
8- Saber escuchar los comentarios de las personas que visitan tu propiedad
Un buen agente inmobiliario debe ser capaz de aportarte opiniones -positivas o negativas- de personas que hayan visitado tu propiedad. Hay que saber escucharlos porque es la mejor manera de entender qué es lo que está frenando la venta de tu inmueble y de introducir mejoras cuando sea necesario.
Si varias personas se quejan de que los colores de tu salón son demasiado llamativos, quizás sea el momento de pensar en renovar tu casa o darle un lavado de cara (piensa también en el Home Staging incluso en el Garden Staging). Del mismo modo, si muchas personas consideran que el precio es demasiado alto, puede ser el momento apropiado para ajustarlo.
9- Recibes ofertas demasiado bajas
Cuando una propiedad está sobrevalorada, por lo general no recibirás ninguna contraoferta, o una o dos muy por debajo del precio de venta. Es importante entender que recibir una oferta mucho más baja ya es una oportunidad, porque un precio demasiado alto ya frenará por sí solo la visita.
Sin tener que aceptar una oferta baja, es una señal de que debes considerar una reducción del precio.
10- La propiedad no se ha vendido y el mandato de venta está a punto de caducar
Si pasan los meses sin que ocurra nada, puede suceder que llegue la fecha de caducidad del mandato de venta confiado a tu agente inmobiliario. Es fácil pensar que es a causa de un mercado desfavorable o que no hay suficientes compradores en la zona. A veces es así, pero a menudo no es la razón principal por la que la propiedad no se ha vendido.
Cada casa puede venderse potencialmente, pero al precio de mercado y no por encima, teniendo en cuenta la dinámica del mercado en el momento de la publicación. Es esencial hacer una revisión importante en esta etapa y aceptar un precio más bajo para reactivar el proceso de venta.
La importancia de la evaluación
La razón número uno para vender una casa es su precio justo. Este es el elemento más crucial de la venta y es lo que caracteriza a la mayoría de las compraventas que se cierran más rápidamente (generalmente en menos de 3 meses).
Si determinas un precio demasiado alto al principio, corres el riesgo de que tu propiedad se queme en el mercado sin recibir visitas. Cuando los compradores potenciales han constatado que tu casa está en venta durante meses, saben que el precio bajará más tarde y que será posible obtener un precio mucho más bajo y a veces muy por debajo del precio del mercado de la zona.
Conclusión
Esperamos que nuestras 10 señales de que tu casa está sobrevalorada puedan ayudarte a vender en las mejores condiciones de tiempo (y dinero). Es muy importante saber que, hoy en día, los compradores buscan y comparan muchas propiedades. No olvides que el valor justo de una propiedad es el precio que está dispuesto a pagar un comprador 😉
